À propos d’un investissement urbain à Neuilly ...

Publié le par desirsdavenirparis5

De François Meunier.
14 Oct 2009 , Telos

Le maire de Neuilly est content. Le dossier d’aménagement en tunnel de la RN13 (avenue Charles de Gaulle) entre la Porte Maillot et la Défense va de l’avant. Un comité regroupant l’État, le département, la région et les communes de Paris et de Neuilly l’a désormais entériné. Jean Sarkozy, nouvel élu du Conseil général des Hauts-de-Seine et probable futur président de l’EPAD, peut réclamer sa part dans ce succès. Coût de l’opération : un milliard d’euros.

Nul doute que l’opération ne manque pas d’arguments : les nombreux riverains ne seront plus incommodés par le bruit et l’odeur des voitures. Ils bénéficieront à la place d’une coulée verte où se promener le dimanche, tandis que le flot des voitures passera en sous-sol. Ils pourront se féliciter, le nez à leur fenêtre, de leur contribution personnelle à l’embellissement de la mythique perspective le Louvre / Saint-Germain-en-Laye. Contribution davantage en capacité d’influence qu’en participation financière : la municipalité, dit-on, ne financera le projet que pour quelques millions.

Pour un urbaniste, la question est : est-ce le bon endroit de la région parisienne pour investir dans un projet de la sorte ? Il cherchera alors le bénéfice social de l’opération : un meilleur trafic ? La RN13 à l’air libre était une radiale à deux fois quatre voies. Le tunnel sera à deux fois trois voies. La moindre pollution, argument donné par la mairie ? En tunnel ou à l’air libre, les gaz d’échappement doivent s’échapper, il est vrai un peu moins sous le nez des riverains immédiats.

Comment le mesurer alors ? Par chance, il existe un indicateur possible : ce serait la revalorisation immobilière des quartiers riverains : l’agrément de l’habitat rehaussé, un jardin pour les promeneurs, un statut plus prestigieux pour le quartier... tout cela réagit sur le prix de l’immobilier. À défaut d’attendre comment le marché va s’ajuster, une enquête informelle auprès des agences immobilières de Neuilly peut être faite. Elles estiment à 15% la hausse des prix au m², probablement davantage sachant que l’avenue va devenir une adresse de prestige qui va pousser les prix pour les entreprises à la recherche d’un siège social. Prenons 10% de hausse par sécurité et supposons que cette revalorisation concerne les trois à cinq cent immeubles de l’immédiat voisinage, soit entre 3000 et 5000 appartements. La « création de valeur » comme disent les financiers serait comprise entre 250 et 400 millions d’euros. Le retour de l’investissement social consenti est donc à la fois très élevé et quasi-immédiat : entre 25 et 40%. L’embarras est que ce gain social est presque uniquement capturé par des agents privés, agents qui ne subiront par la suite qu’une taxation minimale.

Comparons cela à l’impact qu’aurait un investissement de même importance, dans l’habitat, dans les routes ou dans les transports en commun, mais plus loin à la périphérie de Paris. L’urbaniste verrait que le retour économique total serait probablement inférieur : la densité urbaine et le prix du foncier bâti est bien moindre à Bondy ou à Corbeil Essonne qu’à Neuilly. Par contre, le partage gain social / gain privé ne serait pas le même. Et bien sûr, les bénéficiaires du gain privé ne seraient pas non plus les mêmes, clivage renforcé par une proportion locataires / propriétaires très différente de celle de Neuilly.

Ce choix politique interroge. Il contredit l’ambition du père de Jean Sarkozy de promouvoir le Grand Paris, un projet ambitieux et intelligent, à conduire centralement sachant la pluralité des intérêts concernés, et dont on sait qu’il passera par des investissements massifs dans les banlieues pour mieux articuler le tissu urbain. L’État continue donc à être ambivalent : d’un côté, il cherche à revitaliser la grande banlieue par des grands plans à long terme. De l’autre, son action concrète à court terme conduit à une valorisation systématique du centre de la métropole parisienne (Neuilly étant depuis longtemps une extension urbaine des 16e et 17e arrondissements). Il le dote de moyens de transport efficaces, d’équipements culturels, touristiques et d’enseignement de qualité, promotion qui a pour effet de faire monter le prix du foncier au centre, et de renforcer le clivage géographique des populations. L’effet de filtre touche désormais les classes moyennes et les ménages avec enfants, tous poussés à la périphérie.

Parmi les grandes métropoles, Paris est à la pointe de cette tendance : un centre-ville sanctuarisé, avec une abondance de commodités pour ceux qui y résident, à savoir les hauts revenus, les actifs, les célibataires... La richesse de l’offre urbaine fait de ce centre une sorte de « parc à thème » consacré à la haute culture, avec une forte concentration de musées, de théâtres, de lycées prestigieux... A la différence de Disneyland, ce parc est mis non à la périphérie, mais au cœur du centre historique, qui acquiert alors un statut international et dont l’immobilier devient une cible d’investissement pour l’élite mondiale, qui souvent n’y réside qu’à temps partiel. La crise économique présente ne corrige qu’assez peu ce déséquilibre.

Pourquoi l’accentuer encore ? Il faut que les politiques prennent conscience de l’atout indirect de la politique urbaine. Il est bien rare d’avoir un milliard d’euros sous la main. L’aménagement urbain, outre son rôle d’urbanisme, est devenu un des leviers les plus puissants de redistribution de la richesse, et malheureusement un des seuls qui restent à disposition. On sait la pression que subissent nos systèmes fiscaux à l’ère de la mondialisation, qui les force à abandonner un à un leurs mécanismes de progressivité. On sait aussi les tendances lourdes à un écartement des échelles de revenu et de patrimoine. La gauche politique est prise à revers sur ce terrain. Or, bien utilisé, l’investissement urbain est un outil efficace : il redistribue géographiquement et donc socialement la richesse urbaine. Un musée mis à Saint-Denis (plutôt qu’au Quai Branly), une radiale urbaine enterrée, un réaménagement foncier jouent ce rôle de distribution. Et cette redistribution est plutôt neutre dans ses effets économiques, parce que l’immobilier est un facteur peu mobile : l’appartement se transporte mal de Bondy à Neuilly, ou de Neuilly à Londres ou Genève.

Il doit être possible d’investir mieux qu’à l’enfouissement de la RN13 à Neuilly.


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François Meunier
Professeur associé de finance à l'ENSAE Telos
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